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房产证办理和应对纠纷的方法

发布时间：2013.10.28 新闻来源：河南大豫律师事务所 浏览次数：

如何办理房产证? 　　——房产证办理流程和费用
　　两种方法：
　　一、委托开发商或代理公司办理房产证
　　二、自己办理房产证
　　办理房产证注意：
　　无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。
　　您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
　　您也可以选择自己办理房产证。
　　如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。
　　自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右。
　　自己办理房产证可以免除代缴的风险。
　　自己办理房产证需要花费时间和体力。
　　您需要提前了解自己办理房产证的程序和要求。
　　一、委托开发商或代理公司办理
　　适用条件
　　为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　办理流程(一)
　　适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
　　第一步：签订委托协议
　　通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
　　此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
　　办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。
　　第三步：按照约定时间领取房产证
　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
　　一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
　　1.开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权;
　　2.开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金;
　　3.开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕;
　　4.开发商没有完成竣工备案工作;
　　5.开发企业将房屋重复销售(未经合同备案)，导致无法办理房产证;
　　6.楼盘被法院查封;
　　7.开发商没有取得建筑面积实测数据;
　　8.商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记;
　　9.开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收;
　　10.开发商不及时办理“大确权”;
　　11.开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料;
　　12.开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发;
　　13.房屋契税尚未缴纳;
　　14.公共维修基金尚未交付;
　　15.提交办理房产证的文件不合格;
　　16.个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证;
　　17.房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理;
　　18.代办产权的单位或人员(律师、代理公司)违规操作。
　　造成这些情况产生的原因有四种：
　　第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—12种。
　　第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。
　　第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。
　　第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。
　　二、应对方法
　　(一)开发商原因造成的
　　勤于查询
　　购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。
　　认真查验文件
　　签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。
　　签好《购房合同》
　　《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。
　　1.关于初始登记
　　(1)建议范本
　　“出卖人应当在_年_月_日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。
　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_%向买受人支付违约金。
　　买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_日内向买受人支付。”
　　(2)日期的确定
　　对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。
　　(3)退房违约金的确定
　　不超过100%即可。 2.关于转移登记
　　(1)建议范本
　　“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式办理转移登记：
　　(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
　　(2)买受人自行办理房屋权属转移登记。)
　　(3)买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用元人民币(大写)。
　　2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。
　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_%向买受人支付违约金。
　　买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_日内由出卖人支付。”
　　(2)日期的确定
　　对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算120日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算120日。
　　(3)退房违约金的确定
　　不超过100%即可。
　　不签不合理的委托书
　　很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议，委托其****房产**、代收契税和公共维修基金。
　　这种不合理的委托购房者可以拒绝。不用担心如果不委托房地产商代办，自己就无法办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，不管购房人是否委托房地产商****房产**，房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。
　　解约与索赔
　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。
　　1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
　　3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
　　6.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。
　　(二)购房者本身原因造成的
　　对于开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房产证不发的，应及时沟通，及时解决矛盾，避免长期拖延。并可以主张开发商扣发房产证的行为已经构成违约，要求开发商改正。
　　对于房屋契税、公共维修基金尚未缴纳的，应及时缴纳，因为缴纳上述税费是法律规定的取得房产证的必经程序。为了及时取得房产证，购房者应及时缴纳，并及时将缴纳收据或发票交给开发商或代办机构(人员)。
　　对于提交办理房产证的文件不合格的，应及时改正，可以向工作人员询问，以免跑“冤枉路”。
　　对于个别购房者购房人住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证的，应及时拆除违章搭建的非法建筑，保障房产证办理。
　　(三)房产证办理部门原因造成的
　　可以向上一级行政机关申请行政复议，或者向法院提起行政诉讼。
　　(四)代办人员原因造成的
　　可以解除委托合同，并向代办人员或机构要求赔偿。

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